Les taux d’intérêt sont très bas et donnent envie à beaucoup de sauter le pas et de devenir propriétaires ! C’est une très bonne chose : être propriétaire de son logement, c’est une première étape importante pour la constitution de son patrimoine.

Sauf que, sauf que… un achat immobilier doit se préparer un minimum.

Avec cette « guerre des taux les plus bas » que pratiquent les banques en ce moment, celles-ci deviennent aussi de plus en plus exigeantes quant à la « qualité » des nouveaux clients qu’elles accueillent. Et si vous arrivez sans avoir préparé votre projet… vous risquez de vous confronter à des difficultés pour obtenir votre financement.

CvotreCourtier.com vous explique les coulisses du crédit pour vous aider à vous préparer !

L’apport…

Si on peut acheter sans apport, il faut savoir que la banque va quand même regarder de près les raisons pour lesquelles vous n’avez pas su vous constituer une épargne. Si minime soit-il, il est toujours bien vu, de faire un effort et d’apporter un minimum d’épargne dans votre projet. Après tout, quand on prend un logement en location, ne nous demande-t-on pas de verser un mois de loyer en caution ? Le même effort ne peut-il pas être réalisé pour un achat immobilier ? Alors, si vous avez l’intention d’acheter dans les prochains mois, il n’est pas trop tard…. Constituez-vous une petite épargne, cela sera une vraie preuve que vous avez préparé votre achat et que vous êtes dans l’anticipation de votre projet. Même si vous n’arrivez qu’avec 1000 €, cela sera beaucoup mieux perçu que pas d’apport du tout.

Le comportement bancaire

Autre point qui va être analysé à la loupe par votre banquier : vos relevés de comptes. Celui-ci vous demandera les 3 derniers relevés de compte afin de se faire une image de votre fonctionnement. Un relevé de compte dit beaucoup de choses sur vous. Sans porter de jugement, le banquier se fera un image très précise de vous à leur lecture.

Inutile de vous dire que les 3 derniers relevés de comptes doivent donner une bonne image de vous : les frais d’interventions, les découverts trop élevés et les rejets de prélèvements sont à bannir ! Si vous connaissez des difficultés financières, mieux vaut attendre de rétablir la situation avant d’acheter… et à partir du moment où vous vous lancez dans la recherche d’un bien immobilier, soyez très vigilants sur votre « comportement bancaire » (ce n’est pas le moment de vous mettre à jouer au Poker en ligne !).

Taux d’endettement, reste à vivre et saut de charge

Le taux d’endettement est le premier critère qui va être regardé par un analyste crédit. Il est d’usage de dire qu’on ne doit pas dépasser 33% d’endettement. Cela veut dire que l’ensemble de vos charges ne doivent pas dépasser un tiers de vos revenus. Cet indicateur est intéressant mais loin d’être le seul à prendre en compte. En effet, être à 33% d’endettement ne signifie pas le même effort quand on gagne 1500 € que lorsqu’on gagne 8000 €.

Le banquier va donc aussi regarder « le Reste à vivre », qui correspond à  ce qu’il vous reste pour vivre une fois l’ensemble de vos charges payées. Il va rapprocher ce montant au nombre de personnes vivant dans votre foyer.

Prenons un exemple : Vous gagnez 2000€ par mois et réalisez un prêt dont l’échéance sera de 650 € par mois. Il vous reste donc 1350 € pour vivre. Si vous êtes seul, le banquier estimera que c’est largement suffisant. Si vous êtes une famille de 4 personnes, le banquier trouvera que 1350 € pour faire vivre 4 personnes, c’est trop juste. Et même si vous êtes à 33% d’endettement, votre demande de prêt sera refusée.

C’est pourquoi un dernier indicateur est aussi analysé. Il s’agit du « saut de charge ». Le saut de charge correspond à la différence entre votre situation actuelle et la situation financière dans laquelle vous serez une fois le financement mis en place. Si par exemple vous payez un loyer de 600 € et que votre future échéance de prêt sera de 800 €, cela représente un saut de charge de 200 €. Comment allez-vous pouvoir financer cette différence de 200 € par mois. C’est uniquement à la lecture de vos relevés de compte que le banquier analysera votre capacité à payer cette différence de charges. Concrètement, si vous aviez l’habitude de mettre de côté ces 200 €, il aura toute confiance… En revanche, si aujourd’hui avec 600 €, vous terminez le mois à découvert… Il va conclure (peut-être rapidement certes) que vous n’arriverez pas à tenir une charge plus importante.

En résumé : Les bons conseils de CvotreCourtier.com avant de vous lancer dans un achat immobilier :

  • Si ce n’est pas déjà fait, commencez à épargner (même un minimum) afin de montrer que vous êtes prévoyant
  • Respectez « les règles du jeu » de votre banque actuelle et surtout ne dépassez pas votre découvert autorisé afin d’éviter les frais. Si votre découvert autorisé est trop bas, retournez négocier une plus haute autorisation de découvert (généralement celle-ci peut correspondre jusqu’à un tiers voir à la moitié de vos revenus mensuel).
  • Si votre loyer actuel est bien plus faible que votre future échéance de prêt (ou si vous êtes logé à titre gratuit), épargnez l’équivalent du « saut de charge » pour prouver que vous êtes tout à fait capable de payer la future échéance (et si vous n’y arrivez pas, c’est peut-être que votre projet est trop gros pour votre budget ?)

Pour compliquer les choses, toutes les banques n’ont pas la même manière de voir les choses. Certaines refusent des prêts que d’autres acceptent sans aucune difficulté ! Cvotrecourtier.com connait les conditions d’octroi de ses partenaires et saura orienter votre demande de prêt dans l’établissement le plus à même de l’accepter ! C’est aussi ça le métier de courtier, vous accompagner dans l’obtention de votre crédit ! N’hésitez pas à venir nous rencontrer en amont de vtre projet. Nous vous donnerons de bons conseils pour obtenir votre crédit dans les meilleures conditions et nous étudierons avec vous votre capacité d’emprunt. Nous vous aiderons à déterminer votre enveloppe pour l’acquisition de votre bien.

CvotreCourtier.com, cabinet de courtage en financement situé à Goncelin en Isère (38), entre Grenoble et Chambéry, au cœur de la vallée du Grésivaudan (aux portes de la Savoie).